前期提到2009年10月《施政報告》後，政府收緊2,000萬元豪宅按揭，並調高印花稅。之後逐步收緊樓按，最後1,000萬元以下物業都最多只能按六成，1,000萬元以上物業只可按五成，上限500萬元。隨着政府收緊按揭，資金轉而投向中小型住宅單位，樓價升幅遠遠高於豪宅，新界區的升幅更為顯著，高達3倍。樓價慢慢脫離一般市民購買力，供樓負擔比率由2009年約30%上升至現時60%以上。
到2012年梁振英上任當特首，重推長遠房屋策略，期望建立土地儲備，增建房屋；2017年林鄭月娥接任，開展土地大辯論，提出「明日大嶼」計劃，填海1,700公頃。但這都無阻樓價大漲小回的局面，加上內地房地產商在2016至2018年以天價投得啟德及其他住宅地，推升樓價，由2012年至今，中小型住宅樓價再上升一倍有多。最近《施政報告》提出「北部都會區計劃」，大幅增加土地及房屋供應，並建議提高人均居住面積。消息一出，剌激新界西北樓價上漲，洪水橋新盤呎價達16,000元。
2019年10月政府放寬按揭保險，由400萬元物業可借九成，增加一倍至800萬元物業可借九成；600萬元物業可借八成亦大幅調高至1,000萬元，進一步推高上車盤樓價。筆者居住海怡半島，最細的兩房單位幾年間由800多萬元上，上升至接近1,000萬元，主要原因就是1,000萬元可借八成，買家只須預備200多萬元便可上車。
現時新批出按揭貸款超過三分一是八成按揭，大量首置客一上車便要背負700多萬元債務，對市場自然構成一定風險，日後樓價一旦下挫兩成以上，會否出現類似美國的次按風暴？隨着樓價不斷攀升，近年入市的買家按揭成數越來越高，按揭金額愈來愈大。自2012年，按揭金額由200多萬元倍增至500萬元，還款期亦愈來愈長，由25年增至接近28年，家庭負債愈來愈重，由佔香港GDP的60%上升至90%以上，但同期港人居住面積卻愈來愈細。
分配不均成房屋問題
根據差餉估價署及統計處資料，今年第1季全港約有294萬個永久性房屋，另外約有2萬個臨時房屋，合共296萬個單位。全港住戶數目未到270萬，即房屋存量多出住戶數目約27萬，大約10%。隨着港人移民數目增加，住戶數目減少，除非引入更多新移民，預計未來房屋存量將較住戶數目超出更多。因此，筆者一向認為香港的房屋供應是足夠的，主要是房屋分配問題。若果能夠有效分配房屋，樓價不應長期高企，特別是中小型單位及上車盤。房屋問題困擾市民多年，政府實應下定決心好好處理問題，讓市民可以安居樂業。
本文節錄至737期Focus《利財筆記》。
撰文 : 林本利
欄名 : 利財筆記
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責任編輯：潘曉豐
